Этой статьей мы начинаем публикации материалов нового члена редакционного совета нашего журнала Юрия Флейшера. Юрий проживает в Эдмонтоне чуть более 4 лет. Агентом по продаже недвижимости работает сравнительно недавно, но уже успел завоевать популярность в своем городе.
Михаил Арбетов
Почему люди покупают недвижимость?
- Гордость от владения недвижимостью, престиж.
- Инвестирование денег.
- Независимость (от арендодателя).
- Лучшие жилищные условия.
Инвестирование денег в недвижимость. Для начала общaя идея – “Недвижимость всегда в цене!”. Не смотря на колебания рынка недвижимости и относительно низкую рентабельность, во владении недвижимостью есть свои плюсы. Во-первых — очень трудно потерять все. Почему? В любом случае вы владеете землей в черте города, а это, во многих случаях, 20-40% стоимости всей покупки. Страховка дает хороший шанс на сохранение инвестиций в случае пожара.
Колебания цен на недвижимость обычно не происходят резко и не являются очень значительными. Даже когда рынок идет вниз, он обычно всегда выше, чем он был раньше в своей нижней точке. Почему это происходит? Город растет и количество людей в городе растет быстрее чем количество жилья. Одна из причин — это постоянный приток иммигрантов со всего мира. Во- вторых — это низкий стартовый капитал (требуется минимум 5% от стоимости покупки). В третьих — низкие проценты на ипотечную ссуду (mortgage). В четвертых – не надо платить налог при продаже вашего жилья. В пятых — если вы покупаете жилье для себя, то при сегодняшней ставке вы либо будете платить меньше за то же самое жилье, либо за те же деньги вы будете жить в лучшем месте.
Кроме того, если посмотреть в перспективу, то в конце концов вы выплачиваете собственную недвижимость и таким образом накапливаете свой капитал. Небольшой математический расчет. Допустим, что вы арендуете квартиру за $700 в месяц. В среднем рент растет на 4% в год и через 25 лет ваш рент будет составлять $1794.31 в месяц
| Cash | РАСХOДЫ | ||
| Год 1 | 12 рентных платежей | 700×12=8,400 | 8,400 |
| Год 2 | 12 рентных платежей | 728×12=8,736 | 8,736 |
| Год 3 | 12 рентных платежей | 757.12×12=9,085 | 9,085 |
| — — | — — — — — | — — — | — — |
| Год 25 | 12 рентных платежей | 1794.31×12=21,531.7 | 21,531.7 |
| Всего | $349,825 | $349,825 |
Прожив 25 лет в рент, и затратив $349825 — через 25 лет вы все так же остаетесь ни с чем ! Что же происходит, когда вы покупаете собственное жилье ? Предположим, вы покупаете townhouse за $80,000. Down payment (первый взнос), который платится сразу, составляет 5% или $4,000. Добавим CMHC страховку. (0.0375х $76,000=$2,850) $76000 + $2,850= $78,850. На это вы получаете mortgage (заем). При сегодняшнем курсе примерно 5,75 % — в течение 25 лет ваши ежемесячные выплаты будут составлять примерно $493 (включая principle и interest) + налог на собственность около $80 в месяц + condo fee около $100 в месяц. Итого 493+80+120=673$. Добавим разницу в utilities (возьмем $57 в месяц – это не utilities, а только разница).
Всего вы будете платить в месяц $730, живя в townhous за $80,000. И это при 5 % down payment. Если вы можете заплатить больше down payment, то и платить будете меньше (в том числе вы сэкономите значительную сумму на CMHC insurance) Подсчитаем расходы за 25 лет
| Cash | РАСХOДЫ | |
| Down payment | 4,000 | |
| Principal (ссуда) | 76,000 | |
| Closing costs (юрист, переезд и т.д.) | 1,000 | 1,000 |
| Interest & CMHC (147900-80000) | 67,900 | 67,900 |
| 25 tax bills of (80×12)=960X25 | 24,000 | 24,000 |
| Condo fee 90x12x25 | 27,000 | 27,000 |
| Разница в utilities 57x12x25 | 17,100 | 17,100 |
| Всего | 217,000 | 137,000 |
Получим разницу между тем, что бы вы платили арендуя квартиру и собственным жильем $349,825-$217,000=$132,825 Таким образом, вы потратили почти на $133,000 меньше и владеете townhouse! Конечно здесь не учитивается на сколько, например, возрастут налоги на недвижимость, utilities и condo fee. Но с другой стороны представьте, сколько будет стоить недвижимость через 25 лет. Кроме того, надо учитивать разницу в качестве жизни в квартире и townhouse.
Если вы сравните квартиру в рент и покупку такой же квартиры, то разница в сумме денег будет ещё больше, так как квартира, которую вы снимаете за $700 в месяц, вряд ли стоит больше $55,000-$65,000! В дополнение ко всему вышесказанному, в будущем вам будет гораздо легче купить лучшее и более дорогое жилье, если вы уже владеете чем либо. Это происходит потому, что медленно но верно, ваше equity (выплаченная часть вашего долга) растет.
И, таким образом, вы будете обладать достаточным количеством денег для того, что бы купить более дорогое жилье. Конечно, во всем выше сказанном имеется доля предположения. Никто не знает сколько вы будете зарабатывать через 4 года или какой будет interest rate через 10 лет.
Но с другой стороны, вы всё равно должны где-то жить. И, как показывает практика, на протяжении длительного периода времени, люди, которые купили собственное жилье – выиграли. Единственное, что надо делать – это покупать то, что вы в состоянии удержать и не становиться “рабом” своего шикарного дома, в то время как ваши доходы позволяют вам иметь только скромный townhouse.
Юрий Флейшер, Эдмонтон.
| Другие материалы по недвижимости Купите жилье и зарабатывайте в кафе при доме |
Примеры домов, квартир на продажу Продается кондо в даунтауне Ванкувера |
Другие полезные материалы по смежным темам Страховки ссуды на покупку недвижимости |