Начало обзора канадского рынка недвижимости
Вторая часть обзора канадского рынка недвижимости (Ванкувер и Виктория)
Калгари и Эдмонтон – ограничение возможностей может дать волю спекуляции
Так же, как и у западных соседей в Британской Колумбии, ажиотаж присутствует и на рынках недвижимости Калгари и Эдмонтона с ростом цен за прошлый год на 20% и 13% соответственно. Конечно, в основном на такое значительное повышение цен влияет стабильное экономическое положение Альберты. В частности, рост добычи нефти, и как следствие, обещание множества хорошо оплачиваемых рабочих мест, привлекло огромный поток новоприбывших в провинцию, что вызвало, в свою очередь, значительный рост спроса на жилье. Между тем, предложение доступных для продажи домов (как новых, так и перепродающихся) пока держится на достаточном уровне.
Как отражение такого тяжелого положения на рынке, в Калгари отношение количества проданных домов, к количеству вновь построенных было близко к единице, тогда как на хорошо уравновешенном рынке должен соблюдаться отношение близкое к 0.6. Т.е. на каждую новую запись в перечне новых домов приходилась одна (или немного более) сделка купли/продажи. Почти такое же серьезное положение было и в Эдмонтоне. Такое давление при наличии растущего спроса вне всякого сомнения поднимает вопрос, не находятся ли рынки недвижимости Альберты на подходе к перегреву? Другими словами, поднимается ли «пузырь» в Калгари и Эдмонтоне?
Ответом будет осторожное «нет», основанное на двух важных показателях. Во-первых, согласно нашим индикаторам, случаи беспричинной прибыли хоть и немного участились, но всё еще ниже, чем на более сбитых рынках Ванкувера и Виктории. Как было сказано выше, такая ситуация сложилась из-за того, что быстрый рост цен более показателен для трудных условий рынка, чем откровенная спекуляция.
Второй, и, возможно, главной причиной, является тот показатель, что доступность цен не слишком выродилась в Альберте, что может быть признаком наличия достаточных аргументов для поднятия цен на недвижимость. Может быть, из-за того, что растущая экономика Альберты также создала значительный прирост дохода. В 2004 году, и впервые за всё время существования, семьи Альберты в составе от двух до трех человек получили самый высокий доход (после уплаты налогов) по стране. Более того, у половины семей Альберты доход составил $61 800 и более, что на 4% больше показателя за 2003. Если бы не очень зажатый рынок труда в Альберте, определявший зарплаты, в 2005 эти показатели могли бы вырасти еще больше. На данный момент, мы предполагаем, что только Виннипег и Атлантическое побережье более доступны чем Калгари и Эдмонтон, и то, только потому, что в первых двух дома существенно дешевле, чем такие же в Альберте.
Но несмотря на это, есть все шансы предполагать, что спекулятивная деятельность в Альберте увеличится, особенно если такие ограничения, как нехватка рабочей силы, всё-таки не позволит улучшить предложение на рынке нового жилья. Ожидание повышения цен может въесться в головы потенциальных покупателей, тем самым, увеличив количество случаев перепродажи домов в погоне за легкой прибылью. Хорошей новостью можно считать тот факт, что периоды нехватки домов в Калгари и Эдмонтоне обычно сменялись временами умеренного и предсказуемого роста цен вскоре после нового притока новостроек. Таким образом, для того, чтобы увеличить количество новых домов и уменьшить риск образования «спекулятивного пузыря», для Альберты жизненно необходимо продолжать привлекать квалифицированную рабочую силу, пусть даже из-за рубежа.
Виннипег и Саскачеван – жарко, но без спекуляций
Рынок недвижимости в Виннипеге и Саскачеване тоже достаточно разгорячен, но не обладает признаками формирования «пузыря». После отбрасывания инфляции, цены на существующие дома растут со скоростью 9.6% в год, что лишь немного превышает показатель предыдущего года. В Саскачеване похожая ситуация, годовой рост цен 8.7% в начале 2006, что не сильно превышает рост за тот же период 2005. Такой рост не был подкреплен ростом доходов, что сказалось в снижении доступности жилья в обоих городах. Однако, очень немногие покупатели оказались выкинуты с рынка из-за цены. Доступность жилья всё еще остается достаточно высокой, особенно в Виннипеге, где только 12.9% дохода до вычета налогов идет на погашение стоимости оплаты жилья. В Саскачеване показатель выше – 16.5%, но все равно не взвинченный по сравнению с другими провинциями Канады.
Показатель беспричинной прибыли вырос на обоих рынках, но сравнение цен на аренду жилья и владение жильем показывает, что рынок существующих домов еще живет в ногу с действительностью. Таким образом, тогда как цены не могут расти с текущей скоростью бесконечно, есть хороший шанс, что когда придет время смягчения, не наступит общая экономия, как это можно сейчас наблюдать к востоку от Манитобы.
Торонто и Оттава – продолжит разворачиваться «мягкая посадка»
Продажи домов остаются возле рекордной отметки на большинстве рынков Онтарио, что не удивительно, если учесть, что доступность цен на жилье не слишком упала. Также из-за того, что mortgage-ставки всё еще самые низкие за всю историю рынка, даже не смотря на небольшое повышение в недавнее время. И основным фактором увеличения количества продаж является существенное снижение скорости роста цен на дома – за год на 3-4%.
Основной причиной снижения скорости роста цен, является уравновешивание рынка – появление большого количества предложений (как существующих, так и новых домов), что предоставляет покупателям больше выбора. В результате, покупатели уверенно обсуждают цены домов, чего не было в прошлом и позапрошлом годах. Вдобавок, на этих рынках покупатели спокойно тратят достаточно времени на выбор подходящего предложения, не опасаясь, что если подождут, то окажутся выкинуты с рынка из-за цен, или не смогут вернуться к прошлому предложению из-за другого покупателя. Такие спокойные условия отражаются на нашем показателе беспричинной прибыли, который находится на минимальном уровне, как в Торонто, так и в Оттаве.
Таким образом, «мягкая посадка» на рынках Торонто и Оттавы уже происходит, что само по себе является доказательством того, что коррекция после «пузыря» была не нужна. Однако, ключевым вопросом остается: продолжится ли такая «мягкость», или является ли рынок склонным к общему спаду цен? Ответ тесно связан с новым рынком жилья.
Пока строители обращают внимание на реальные рыночные условия (т.е. не вовлекаются в спекулятивное строительство), рынки жилья Торонто и Оттавы могут остаться равновесными и поддерживающими основной уровень цен на дома.
Итак, каков же прогноз для новых домов в Онтарио? Как всегда, ключевым моментом для нового строительства является вопрос цены, в частности процентные ставки, размер прибыли (что зависит от относительного роста цен на рынке перепродаж и таким образом от предполагаемого спроса) и текущего уровня цен на оборудование. Так как, общий уровень цен на дома начал смягчаться в Торонто и Оттаве, это может послужить сигналом для строителей приостановить новые проекты.
Еще одной причиной снижения количества новых проектов может послужить недавнее «смягчение» арендных цен в Торонто и Оттаве. Действительно, малое отличие от цен на съем жилья являлось побуждающим фактором некоторого увеличения как показателя «собственность против аренды» так и отношения P/E в каждом из этих городов. Так как снижение ренты должно отразиться на всех факторах, влияющих на собственность (включая ожидаемые экономические, географические и демографические условия), любое смягчение должно также отразиться на снижении спроса на новые дома. В этом отношении, экономический рост в Онтарио отстает от среднего по Канаде за этот год, так как производственный сектор пытается остаться на плаву, не взирая на повышение курса доллара, рост цен на энергопотребление и ожидаемое ослабление спроса со стороны США во второй половине года. Эта сравнительно слабая экономическая ситуация сопровождается постоянным оттоком мигрантов из Онтарио в другие провинции (в частности в Альберту и Британскую Колумбию).
Необходимо отметить, что обширное смягчение роста цен и количества новых проектов не является таковым для всех рынков недвижимости и рынков жилья других типов Онтарио. В таких частях GTA, как центр даунтауна и вокруг «Green Belt», давление цен и предложения на отдельно стоящие дома остается высоким. Как следствие, это может спровоцировать относительно высокий уровень цен на более доступные кондоминимумы. Большой поток иностранных иммигрантов в Торонто также должен усилить рынок жилья GTA.
По материалам анализа TD Canada Trust (за первый квартал 2006г)
Другие материалы по теме
Дебаты по недвижимости: Бум или мыльный пузырь?
Состоятельные клиенты продают недвижимость
Приобретение жилья: советы покупателям (Часть 1)
Приобретение жилья: советы покупателям. (Часть 2)
Приобретение жилья: советы покупателям. (Часть 3)
Что такое pre-approval и почему его надо получить
Что такое FORECLOSURE