Бум на рынке недвижимости Канады заканчивается, но сильных изменений в раскладе это не несет — и покупатели не видят ничего похожего на подвально низкие цены, которыми сейчас характеризуется рынок недвижимости США — утверждает Bank of Nova Scotia.
«После многих фальшивых сигналов, сейчас есть несомненные доказательства того, что рынок недвижимости Канады дошел до критической отметки» — указывается в отчете банка по тенденциям на рынке недвижимости.
Canada Mortgage and Housing Corp.(CMHC) в своем обзоре за второй квартал отметили, что строительство новых домов пойдет на убыль в 2008 году, но по историческим меркам останется высоким.
И Scotiabank, и CMHC утверждают, что рынок жилья в Канаде основательно крепок.
Однако, повышение текущих расходов по mortgage будет являться катализатором в уменьшении объемов жилого строительства до 214,650 единиц в 2008 с 228,343 в 2007, — так утверждает CMHC в обзоре рынка недвижимости за второй квартал.
Главный экономист CMHC — Боб Дуган добавил, что большая часть недовлетворенного спроса, выросшего за 90е годы, сейчас удовлетворилась, и активность жилого строительства постепенно станет в ногу с демографической ситуацией в Канаде.
Эти факторы продолжат оказывать влияние на начало строительства домов, которое уменьшится до 199,900 единиц в 2009, — утверждает Дуган.
Оценивая вторичный рынок продаж, Scotiabank доложил, что объем перепродаж домов, падавший на протяжении 4 месяцев, сейчас находится на уровне на 15% меньшем, чем исторический рекорд прошлого лета.
Согласно отчету Scotiabank среднегодовой прирост стоимости упал в средних разрядах, в то время как общие условия рынка стали более сбалансированными.
Как утвержает банк, учитывая инфляцию, в первом квартале 2008го впервые за семь лет средний объем перепродаж жилья в Канаде начал показывать признаки спада.
Однако, главный экономист Scotiabank Адрианна Уоррен сказал в интервью, что смягчение рынка происходит из-за «циклического спада», и что канадский рынок недвижимости значительно крепче, чем рынок США.
Охлаждение в конце концов должно принести снижение цен для покупателей, утвержает Уоррен.
Рынок становится более сбалансированным, так что больше домов попадут в списки продаж, что снимет давление с цен, — говорит экономист.
Но, по утверждению Уоррен, для того, чтобы доступность снова вернулась на уровень, должно пройти некоторое время и какое-то количество лет с достаточно «мягкими» ценами, что часто встречается в начале восходящего цикла.
CMHC прогнозирует, что продажи уже существующего жилого фонда, согласно Multiple Listing Service, в 2008 упадут на 8.5% до отметки в 475,900 единиц и такая тенденция сохранится в 2009ом со снижением до 465,000 единиц.
Несмотря на замедление продаж согласно MLS(R), спрос в сравнении с историческими показателями остается достаточно высоким, докладывает CMHC. По прогнозам корпорации, средние цены на перепродажу увеличатся на 5.1% до $323,000 в 2008, и на 3.3% до $333,500 в 2009.
Одновременно с отчетом CMHC, Scotiabank отметил, что трещины появляются и на рынке нового жилья.
В то время как старт нового строительства в начале 2008го года в основном отражает повышенный уровень прошлого года, спрос на разрешения на строительство новых жилых домов резко упал. Рост цен на новые дома уравновешивается, в то время как неиспользованный запас непроданных новых домов растет.
Уоррен ожидает, что общие объемы продаж в 2008 будут где-то на 15% ниже рекордных отметок прошлого года и цены на дома вырастут в среднем на 5%.
«Рост цен должен замедлиться позже в 2009 году с возвращением к сбалансированному рынку впервые за декаду. В то же время, устаканится новое строительство, вернувшись с отметки в 225,000 единиц к формированию заказов на строительство на основе ежегодного прироста семей где-то к отметке в 180,000 к концу десятилетия», — говорит Уоррен.
В отчете также отмечено, что охлаждение общей активности в основном будет наблюдаться на многих самых горячих за последние годы муниципальных рынках недвижимости Канады, среди которых Калгари и Эдмонтон.
Согласно отчету, оба муниципальных центра официально сдвинулись в сторону покупателей, так как быстро растущие цены ослабляют спрос и стимулируют количество новых поступлений. Однако, в основном, экономические условия продолжают благоприятствовать богатым на ресурсы рынкам на западе, а не производственным центрам Центральной Канады. Regina и Saskatoon в настоящее время являются первыми по числу продаж, поддерживаемые хорошей ценовой доступностью, притоком населения и стесненным предложением
Однако, риск общей коррекции невелик, — утверждает Уоррен.
«Большей частью, цены на жилье в Канаде не являются завышенными. Наша долгосрочная ценовая модель на жилье показывает, что цены 2007го года приблизительно на 8% выше их долговременной тенденции, в сравнении с 12ю и 18ю процентными надбавками в 1976 и 1989 (пики цикла недвижимости) соответственно. По последним оценкам Международного Монетного Фонда Канада по показателям завышенности цен находится внизу списка.»
Scotiabank также отметил в своем отчете, что рынок недвижимости Канады не является чрезмерно застроенным.
В то время как запасы непроданных домов имеют тенденцию к росту, число неиспользуемых единиц, включая совладения, остается далеко внизу по сравнению с предыдущими циклическими пиками в большинстве основных центров. Ужесточенные условия кредитования и высокие цены на строительство сильно повлияли на формирование среди строительных копманий более осторожного подхода.
Общее качество mortgage всё еще устойчиво, говорит Scotiabank.
В Канаде не наблюдались чересчур заниженные привлекающие ставки mortgage, в то время как в США такие ставки вызвали серьезные недостачи. Плавающие mortgage-ставки, субстандартные кредиты, заем под залог недвижимости и mortgage застрахованные инвестициями — всё это в значительно меньшей доле присутствовало на mortgage-рынке Канады», — указано в отчете.
И наконец, мы прогнозируем мягкое приземление на канадском рынке недвижимости с немного уменьшенными продажами и строительством, и период относительно ровных регулируемых инфляцией цен на жилье» — добавила мисс Уоррен. «Пока основы жилой недвижимости остаются здоровыми, основным риском данного обзора является более глубокий и растянувшийся во времени спад в экономике США, с более серьезной отдачей для отечественной продукции, занятости и роста уровня доходов.»
По материалам канадских средств информации.
Михаил Арбетов, CFP, FMA
Советник по управлению финансами
Другие материалы по теме:
Калгари и Эдмонтон – ограничение возможностей может дать волю спекуляции (кварт. отчет, часть 3)
Ванкувер и Виктория – Что управляет рынком: психология или экономика? (кварт. отчет, часть 2)
Великое разделение на рынке недвижимости
Таблица: Индикаторы «мыльных пузырей» (кварт. отчет, часть 4)
Дебаты по недвижимости: Бум или мыльный пузырь?
Рекомендации владельцам дополнительной недвижимости
Спад на рынке недвижимости в Америке
Приобретение жилья: советы покупателям. (Часть 3)